Estimation immobilière

Pour estimer la valeur d’un Bien immobilier, on réalise une estimation immobilière, qui est couramment appelée « avis de valeur ». C’est, comme son nom l’indique, une idée du prix auquel le Bien pourrait se vendre s’il était mis en vente à la date de l’estimation.

• Les particuliers qui vendent leur maison ou leur appartement demandent généralement ce service à un ou plusieurs agents immobiliers locaux proches du Bien.
• Les commerçants et entreprises font généralement plutôt appel à un expert immobilier, spécialisé ou non dans leur domaine d’activité.

Tous types de Biens sont concernés : Terrains, maisons, appartements, Biens atypiques et d’exception, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, fonds de commerce, parts de SCI, etc

Estimation immobilière par un agent immobilier local

Avantage

L’avantage est que les estimations sont généralement gratuites, car elles permettent avant tout à l’agence de créer un premier contact avec un éventuel acheteur de sa maison ou de son appartement.

Inconvénient

L’inconvénient est que les avis de valeur sont rarement neutres et ne sont pas toujours le reflet de la véritable valeur vénale du Bien. En effet, l’agent immobilier va avoir tendance à prendre en compte le prix idéal du propriétaire afin d’atteindre son objectif personnel qui est de signer un mandat de vente.

L’avis de valeur est destiné au demandeur qui souhaite simplement connaître le prix de son Bien pour le vendre, le louer ou simplement en connaître le prix pour lui même.

Estimation immobilière par un expert immobilier agréé

L’expert immobilier est indépendant et neutre

Le travail d’estimation réalisé par un expert immobilier est proche de celui de l’agent immobilier, à la différence essentielle que l’expert est neutre dans la délivrance du prix, car il n’a pas vocation à commercialiser ultérieurement le Bien et à prendre partie dans la future transaction commerciale.

Quels types de Biens sont concernés par une expertise immobilière ?

Les maisons, appartements et terrains

Les maisons, appartements et terrains sont en général détenus par des particuliers ou des foncières pour le marché locatif.

Les Biens professionnels et commerciaux

Les commerçants sont habitués à faire expertiser leurs Biens commerciaux et professionnels (locaux commerciaux, fonds de commerce, baux commerciaux, bureaux, entrepôts), car sont beaucoup plus souvent sujets à des conflits avec des tiers (bailleurs, copropriété, etc.)

L’expert immobilier réalise deux types d’estimations, qu’on nomme expertises immobilières

• L’expertise immobilière est destinée à apporter aux tiers une preuve sur la valeur vénale d’un Bien dans le cadre d’un conflit (Fisc, divorce, contentieux commercial, etc.), d’une action judiciaire (vente aux enchères, etc.), d’un acte patrimonial (transmission, donation, évaluation d’un patrimoine, etc.) ou autre.
  Seul un expert immobilier agréé est autorisé à rendre un rapport d’expertise immobilière. Il y en a environ 700 en France, appelés aussi experts immobiliers judiciaires.
• Malgré tout, un expert immobilier peut aussi estimer et délivrer un avis de valeur sur tout type de Bien : Comme pour une expertise, il est neutre et indépendant dans la délivrance de l’estimation du prix.

Expert immobilier spécialisé dans les locaux commerciaux, métier très différent d’agent immobilier

Dans l’univers des locaux professionnels, l’estimation du prix concerne souvent des valeurs financières qui sortent complètement du cadre du travail et des compétences d’une agence locale, même pour obtenir un « ordre d’idée du prix ».

La raison est que cette approche est très technique, le métier d’expert immobilier demande un savoir faire pointu et une expérience importante en matière d’analyse du droit commercial en général et des baux commerciaux en particulier.

La rémunération de l’expert immobilier

L’avis de valeur d’un agent immobilier est généralement gratuit, car il n’est composé que d’une simple visite du Bien. L’agent se rémunèrera ultérieurement si le vendeur lui confie un mandat de vente et si un de ses clients achète le Bien.

L’avis de valeur d’un expert immobilier est plus rapide à réaliser qu’une expertise immobilière, mais il est neutre et beaucoup mieux documenté. Pour donner son estimation de prix, l’expert consulte entre autre de nombreuses bases de données des Biens vendus et s’assure d’une totale neutralité. En général, l’expert facture ce service.

L’expertise immobilière prend plusieurs jours de travail et se conclue par la livraison d’un rapport d’expertise immobilière. C’est un document très complet d’une trentaine de pages, qui documente et justifie la valeur estimée du Bien. Cette mission est payante et se facture sur cahier des charges.

Les autres questions à se poser

• Qui fait appel à un expert immobilier ?
• Qu’est-ce que la valeur vénale d’un Bien immobilier ?
• Comment exerce-t-on le métier d’expert immobilier ?