Local commercial

Dans les Biens professionnels et commerciaux, plusieurs raisons différentes motivent l’expertise des murs d’un local commercial.

Les grandes entreprises

Une expertise immobilière est obligatoire chaque année pour faire l’inventaire exact du patrimoine immobilier des locaux commerciaux, bureaux et entrepôts entrepôts détenus par les sociétés à conseil d’administration, les sociétés cotées ou les sociétés à capital variable.

Elles ont l’obligation d’être transparentes sur leur valorisation à périodes régulières (au moins une fois par an) pour que les actionnaires puissent connaitre la valeur et l’état des actifs qu’ils y détiennent.

Les expertises immobilières permettent donc d’assurer cette transparence entre les dirigeants et les associés/actionnaires

Les investisseurs privés

Un propriétaire peut avoir besoin de faire expertiser la valeur d’un Bien pour de très nombreuses raisons

C’est le cas par exemple pour déterminer une indemnité d’éviction, pour négocier avec un locataire, pour déterminer la valeur locative lors d’une discussion avec lui dans le cadre d’un déplafonnement du loyer, pour déterminer la qualité d’un emplacement ou pour fixer un prix de vente en fonction des éléments financiers et juridiques (bail, règlement de copropriété, etc.).

Lors d’un contrôle fiscal, l’administration fiscale demande souvent de faire expertiser les nouvelles valeurs vénales des murs de boutique pour ajuster la hausse des prix et les bases d’imposition.

De même que les murs, le fonds de commerce, le bail commercial et le droit au bail sont des éléments clés de la valeur qui doivent s’expertiser de la même manière.

Exemple d’un investisseur privé qui a acheté des murs commerciaux sur un très bon emplacement avec un loyer très décoté

Pour valoriser son patrimoine et pour l’intérêt financier qu’il porte à la réévaluation du loyer, l’investisseur souhaite déterminer une indemnité d’éviction dans le but de s’opposer au renouvellement du bail commercial du locataire à la fin de la 9ème année.

Pour mener à bien cette négociation, l’investisseur a besoin d’appuyer sa demande auprès du tribunal grâce à une expertise immobilière.

5 composantes juridiques entrent en compte dans la notion de valeur locative au sens juridique du terme

1. Les caractéristiques du local ou du centre commercial

2. La destination des lieux

3. Les obligations respectives des parties

4. Les facteurs locaux de commercialité

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Si un de ces 5 points a été modifié durant les 9 ans de bail commercial, le propriétaire peut engager une procédure de déplafonnement pour augmenter le loyer, à condition que le locataire n’ait pas fait de demande de renouvellement.

Si aucune expertise n’est faite lors de la demande, le tribunal compétent l’imposera.

Exemple d’un propriétaire qui a été contacté par une foncière qui voulait acquérir son local commercial

Ce Bien lui avait été transmis par son père qui y exerçait son activité de commerçant. Il n’avait aucune idée de la valeur des murs.

Pour vérifier, négocier ou valider l’offre de la foncière, il a fait appel à NM expert immobilier pour fixer le prix qu’il devait en demander.

L’expertise a aussi servi d’élément de négociation avec la foncière qui avait évidemment proposé un prix inférieur.

La négociation s’est conclue sur le prix expertisé.

Exemple d’un commerçant qui avait acheté un restaurant « murs et fonds de commerce » il y a quelques années, le tout détenu par une SARL

Pour protéger ses Biens et optimiser la session ou la transmission de son commerce, le commerçant a préféré vendre ses murs à une SCI qu’il a constitué pour l’occasion.

Pour ce faire, il est nécessaire de disposer d’un rapport d’expertise pour la banque et pour l’administration fiscale.

• La banque se garantira sur un prix garanti et non sur un simple prix évalué par le commerçant.

• Le commerçant sera protégé contre un abus de droit par le FISC qui pourrait l’accuser d’avoir lui même évalué un prix dans le seul but de « payer moins d’impôts »