Pourquoi faire expertiser son patrimoine immobilier lors d’une succession donation ?
Beaucoup de particuliers, propriétaires d’un Bien immobilier, pour faire plaisir à leurs enfants et par soucis d’optimisation fiscale, souhaitent procéder à des donations anticipées.
Dans ce cadre, plus le montant du Bien est faible, plus les frais de succession sont réduits. Le piège dans lequel il ne faut pas tomber est l’abus de sous estimation qui pourra créer un déséquilibre successoral entre les héritiers en lésant une des parties
La plupart des conflits successoraux proviennent de donations anticipées mal valorisées
Le notaire réalise le partage sur la base des valorisations communiquées par le propriétaire, la plupart du temps sans les remettre en cause. Une des missions du notaire est de s’assurer que la succession est équitable entre tous les héritiers. Si les valorisations sont fausses, et même si le notaire a bien fait son travail, la succession ne sera pas équitable.
Le retour en arrière est un conflit certain entre les enfants qui remettent en cause les valeurs vénales ayant servi de base au partage. L’expérience montre que ce type de tensions dure plusieurs années et est destructeur dans les relations familiales.
Le rapport d’expertise communiqué très en amont, dès le début du montage de la donation, pour fixer la juste valeur vénale des Biens, ne donne pas toujours les valorisations souhaitées par le propriétaire, mais il permet d’avoir des bases de calcul non discutables par l’administration fiscale, par les héritiers et par le notaire. L’expertise permet de maintenir l’entente entre les héritiers du début à la fin du processus de transmission.
Exemple 1 : Donation mal anticipée
M. Jean a investi toute sa vie dans l’immobilier, sans forcément communiquer beaucoup de détails à ses enfants. A sa mort, il possédait 4 appartements, 2 locaux commerciaux et un 1 immeuble vétuste nécessitant beaucoup de travaux.
Durant sa vie, il a fait des donations à ses deux enfants les plus âgés, mais pas au plus jeune qui était encore mineur. Elles ont toutes été réalisées sur des valorisations volontairement basses dans le but de réduire les frais de succession.
Après le décès de M. Jean, son fils aîné se rend compte que le partage est déséquilibré, car il a reçu un Bien nettement sur valorisé par rapport à sa véritable valeur vénale, ce qui n’est pas le cas de son frère et de sa sœur qui ont reçu des Biens à peu près bien valorisé, voire plutôt sous évalués.
Le fils aîné demande alors un rééquilibrage pour que le partage soit équitable et soit basé sur les vraies valeurs vénales des Biens.
Après avoir fait estimer toutes les valeurs vénales par NM expert immobilier, les frères et sœurs se sont rendus compte qu’ils avaient le choix suivant :
- Accepter un mauvais partage des Biens qui pénalisait le fils aîné, mais n’entrainaient aucun frais de succession supplémentaire
- Rééquilibrer le partage, mais payer des frais de succession plus élevés
C’est à ce moment que conflit familial a démarré entre les frères et la sœur.
Pour éviter ces guerres fratricides, il est nécessaire de transmettre des Biens basés sur la vraie valeur vénale du patrimoine.
Conclusion
Un expert immobilier sait parfaitement que le propriétaire a un besoin de minimiser son ISF et ses droits de mutation, mais si les valeurs sont fausses au départ, le propriétaire prépare dès ce moment les futurs conflits entre ses héritiers.
Exemple 2 : Donation sous évaluée
M. Cohen est chef d’entreprise. Il a investi pendant 20 ans dans des Biens immobiliers détenus en nom propre. Au fil du temps, il a transmis la nu propriété de son patrimoine à ses enfants.
Lors d’un contrôle fiscal basé au départ sur son entreprise, l’inspecteur s’est rapidement penché sur son activité immobilière.
Il s’est très vite rendu compte que les Biens étaient purement et simplement sous évalués, que les frais de succession avaient été minimisés.
Le contrôleur du Fisc l’a donc redressé. Il s’est alors retrouvé dans l’incapacité de payer ces frais de donation, ce qui l’a obligé à vendre plusieurs Biens pour les financer.
Conclusion
S’il avait fait expertiser les valeurs vénales aux moments où il avait transmis à ses enfants, il n’aurait jamais eu besoin de vendre. Il aurait été capable de le faire à l’époque, car ses affaires allaient mieux, il avait la trésorerie pour le faire.